Desde o post 4.225 de 6 Novº último, que se vêm pub licando alguns textos das "HISTÓRIAS do SOUTO".
Os interessados poderão procurar os mesmos, no arquivo deste blogue desde o post 4.225.
Textos da autoria de João Baptista Pico
A PRIMEIRA GERAÇÃO
A chegada dos patos bravos a Lisboa começou rio Tejo abaixo,
a mesma quantidade de água e farinha fervida num púcaro,
retirada da sacola que carregavam durante a marcha
de três dias e duas noites mal dormidas, no palheiro
da caridade ocasional, ao longo do rio, quando a
foz do Zêzere já havia ficado para trás.
Pedreiros e carpinteiros, cedo ergueram paredes, aprumaram pilares, moldaram vigas e pavimentos um piso após outro, cobriram telhados, armaram andaimes, rebocaram paredes, remataram com faixas de cantaria, pintaram fachadas. Assim andaram anos e anos, e em cada viagem lá traziam consigo, mais uns familiares e amigos. Ia havendo trabalho para todos. Coisa a não desprezar. Sabe-se agora, nos tempos que correm…
Num momento dado, eram os donos das obras por toda a Lisboa. Quem os viu chegar com a trouxa às costas, não deixava de comentar com algum desdém. Apontavam-lhes a exuberância. Com razão! Não gostaram de os ver ao volante de um automóvel. Claro que não eram todos. Actualmente, já toda agente entra e sai das obras com um automóvel.
Um prédio que se erguia era sempre um alvo deslumbrante aos olhos de toda a gente. Não surpreende que os autores dessa façanha quisessem vincar de forma bem vistosa, a sua ascensão social. Convenhamos, um automóvel era sempre o instrumento mais apetecível pelas comodidades do transporte e pela boa impressão junto dos vizinhos, dos fornecedores e dos clientes. Impressionava sobretudo, os gerentes dos bancos a quem recorriam com pedidos de empréstimos.
As oportunidades de negócio abriam-se à frente de dois pedreiros e de dois carpinteiros que à conversa com um merceeiro, um padeiro ou um taberneiro de algum capital próprio, logo combinavam uma sociedade irregular. Na altura, estavam muito longe de imaginar o que era o “empreendedorismo”. Mas criaram empresas.
Trabalhando toda a semana, com a ajuda de uns serventes e outros trolhas aos domingos, puderam perceber que todas as semanas podiam acrescentar mais um piso na obra. Desenvolveram trabalho, criaram riqueza, portanto, nada a censurar!
O sacrifício mais penoso residia na abertura dos alicerces a picareta e com os pés descalços para não encharcarem o cabedal das botas, muito necessárias para as fases seguintes da obra. As galochas ainda não eram moda que se usasse nas obras. Na Lezíria do Ribatejo, onde começaram a saber o que custava a vida longe da terra, os jovens trabalhavam descalços, acravados de água até aos joelhos, na monda dos arrozais.
Depois, havia que crescer paredes. Era um regalo ver a obra a crescer, dia após dia. E a vizinhança de olhos arregalados também não descurava a apreciação do feito, pese o pensamento que permanecia grudado à imagem de marca daqueles mal vestidos que ainda há pouco tempo haviam desembarcado em Santa Apolónia, com as calças remendadas no cu e um cabaz de verga às costas.
E por aqui se vê a insídia. Como se aquele progresso meteórico, não fosse merecedor de um enorme elogio.
Porém, os alfacinhas só viam nisso, motivo de desdém. Tudo o que nesta terra, resumida e desgraçadamente, mais faz aguçar o ressabiado.
Gente ousada, que ninguém parava mais, com a prova do sucesso assinalado pelo ramo de oliveira pregado lá bem alto, no cume do vigamento do telhado acabado de fazer. E tudo, para que não restassem dúvidas que o prédio estava erguido por aqueles pedreiros e aqueles carpinteiros suficientemente fortes e audazes.
O pau de fileira dava azo a uns copos e a um pão com bacalhau desfiado, no meio de umas azeitonas, em animada folia no final do dia, ao som da flauta, do banjo e do acordeão.
Mestres pedreiros e mestres carpinteiros passaram a construtores, tendo a seu lado como sócios, merceeiros, padeiros e taberneiros. Afinal, as obras sempre se fizeram com argamassa. E, nestes casos a massa desses prósperos comerciantes era mesmo necessária.
Para se ser construtor não era necessário curso algum. Embora já existisse o curso de construtor civil diplomado da Escola Machado de Castro, onde se ministravam bons ensinamentos sem dúvida. Muitos foram os que por lá passaram. Todavia, aos outros que por lá não passaram, não será justo nem sério condená-los. Por entre esses, houve muitos que fizeram o que outros técnicos nunca souberam, nem quiseram fazer: construir!
Porém, o curso nada dizia sobre as dificuldades burocráticas que seriam agravadas ano após ano. E se dissesse, ninguém iria escutar os argumentos desses alunos. Mais a mais, quando os burocratas sabiam perfeitamente, como as suas decisões assumidas no recato dos gabinetes do urbanismo se mostravam importantes. Determinantes! Mas no sentido da defesa dos seus interesses abusivos e prepotentes.
Os burocratas souberam estar atentos cerzindo todas as linhas de comunicação inter-gabinetes. A via-sacra da burocracia administrativa foi desenhada pelos burocratas, com inteira precisão e bem à medida das suas conveniências pessoais.
E os construtores, sem a capacidade intelectual e de espírito mais unido como classe, convenhamos, puseram-se a jeito. Deslumbrados com os primeiros sucessos empresariais, nunca deram conta de quanto a sua passagem pela construção era efémera. Nem mesmo após continuadas e constantes falências e as mesmas ameaças de crise, que se iam repetindo ciclicamente.
O eco nos media, sobre os defeitos de construção, sempre abafaram muitos dados como os do relatório do LNEC, nos anos 90, reportando-se a um estudo que já levava anos, onde se registava que dois terços dos defeitos de construção tinham por causa, não a execução dos construtores, mas sim, os erros do projecto.
As queixas que atulhavam os tribunais, dando conta do incumprimento dos contratos promessas de compra e venda por parte dos construtores tinham mais a ver com a impossibilidade dos industriais da construção vencerem as teias ardilosas dos inúmeros empecilhos burocráticos, até à concretização da outorga da escritura, do que com uma premeditada intenção de dolo. Tão pouco havia uma intenção deliberada de desonestidade contratual, como muitas vezes se insinuava. De resto, ninguém quis aferir porque razão sendo os construtores os credores, a demora na realização da escritura beneficiava mais o comprador, que podendo estar a habitar já o andar, não era nunca obrigado a qualquer compensação pelo uso do andar antes da escritura e total liquidação do preço, o que no limite podia configurar o exemplo, do enriquecimento sem causa.
O incumprimento face às armadilhas e aos entraves burocráticos tornava-se de todo inevitável. Pouco ou nada tinha a ver com qualquer intenção menos séria ou postura desonesta.
Em bom rigor, a desonestidade, muitas vezes, estava mais em quem elaborava as leis desajustadas para as realidades da construção. Muitos usurários medraram à conta dessas leis.
Os registos prediais que levavam meses, para averbarem uma nota na inscrição predial. O notariado capaz de suscitar dúvidas sobre toda a papelada, mesmo no decurso da leitura da escritura, deixando todos os outorgantes perplexos. O ritual pela dependência das licenças municipais, tipo licença de utilização ou habitação, - sem a qual não se podiam outorgar as escrituras de compra e venda, - tudo conduzia a demoras desnecessárias, que conduziam ao incumprimento dos prazos e sobrecarregavam de despesas de juros que não aproveitavam a ninguém. Quando uma licença de utilização podia muito bem ser substituída por um seguro de responsabilização do construtor perante a autarquia e os compradores.
Muitas vezes a dificuldade na obtenção dessa licença limitava-se a uma peça de desenho, onde a porta ou a janela não estariam de acordo com o projecto. Um pormenor cuja grande dificuldade não estava em apresentar nova folha de desenho, mas sim esperar meses para que essa planta fosse vista e apreciada por diferentes gabinetes até chegar ao despacho final. E ao fim de várias semanas se outra questão nova não fosse suscitada, ainda assim, ninguém de bom senso era capaz de entender onde é que esse procedimento burocrático tinha assegurado alguma coisa de útil, face aos prejuízos e aos inconvenientes causados a várias famílias. Os valores que pudesse acautelar nunca justificavam os danos grosseiros que efectivamente causara essa demora na licença de utilização.
Nada que uma apólice de seguro não pudesse assegurar, no interesse das partes.
As vantagens para o Estado representavam desde logo, a antecipação das receitas fiscais e dos emolumentos, pela realização das escrituras em tempo útil.
As paragens na economia em geral, nas empresas e nas famílias em particular, para além de outros inconvenientes, não deixaram de sobrecarregar e muito os Tribunais.
Os prazos de emissão e certificação dos documentos em geral, assentavam em pressupostos totalmente arbitrários e desajustados à dinâmica negocial e à competitividade das empresas. Tudo formalidades, que mancham a nossa boa imagem de povo evoluído e arrasam qualquer economia, que se desejasse competitiva. Tudo estava condicionado. Escapando à vontade de todos quantos trabalhavam na construção, com seriedade e zelo, tudo podia de um momento para o outro fazer o mundo desabar à sua volta.
Qualquer amanuense manhoso dispunha do poder discricionário capaz de fazer desaparecer um processo por uns tempos ou deixá-lo ficar eternamente, no fundo da pilha por despachar.
E quem diz um amanuense, diz um contínuo. Quem ficasse pelas obras, e não andasse a olear os corredores administrativos, perdia o comboio dos despachos camarários. Num ápice, via-se diante da ameaça de ruína, o que o predispunha para mais depressa se aliar e resignar ao ambiente instalado, do arbítrio e da corrupção administrativa.
Chegados a este patamar da iniquidade, já só restava seguir e respeitar a máxima imposta: criar dificuldades para vender facilidades…
O construtor não tinha mais alternativa. Nos anos 1950 colocava um casaco sobre o fato-macaco para ir à câmara falar com o Sr. Engº e deixar uma gratificação ao fiscal e chamar a um canto o contínuo, sempre de mão leve pronto a meter ao bolso, tudo o que lhe dessem.
Nos anos de 1960, adquirido outro estatuto social, o construtor cuidava melhor da sua imagem e mostrava-se mais senhor: as calças começavam a condizer com o casaco e levava chapéu.
Na década seguinte retirava o chapéu, e acrescentava uma gravata e o colete com uma corrente de ouro, bem vistosa, a sair-lhe de um dos bolsos.
Em 1974 passou a andar sem gravata e fingia-se proletário.
Nos meados de 1980 voltou a pôr gravata e a auto-intitular-se de promotor imobiliário – um eufemismo usado para se libertar da canga de pato bravo.
Deixava a vigilância dos trabalhos nas obras entregue ao pedreiro arvorado que fazia de encarregado e partia para a nova missão de coçar o casaco contra as ombreiras das portas dos gabinetes das câmaras e de roçar as calças no assento dos gabinetes dos bancos, reservando mesa farta para o almoço de negócios, num bom restaurante da moda.
Uma situação difícil de imaginar noutros tempos, quando não se vendendo o prédio com a chegada de um barco de África esperava-se no mês seguinte, a chegada do barco do Brasil. Ambos traziam o expectável interessado na compra de um prédio ou vários prédios para rendimento. No intervalo lá aparecia um industrial da Covilhã, um rico fazendeiro do Ribatejo ou um latifundiário do Alentejo. A roda ia correndo. Chegava a todos. O mercado de arrendamento vivia desses investidores. Não se instituía por decreto a prazo.
A engenharia construtiva era outra: construir um prédio demorava um ano de trabalhos financiados pelo chamado capitalista privado, (os bancos ainda não entravam nesses empréstimos, senão através da Caixa Geral de Depósitos, e mais tarde com o Montepio e Crédito Predial, mas de forma pouco relevante, até 1974…) que emprestava através de uma escritura de hipoteca, cujo processo era gerido por uma agência imobiliária. A partir daí, era esse capitalista ou a agência sua representada, quem tinha o controlo da obra e um ascendente perigoso sobre o próprio construtor.
O montante de empréstimo conseguido e o bom relacionamento com a agência imobiliária, é que ditavam a sorte do edifício e do próprio construtor, com a agência a cobrar uma comissão em cima dos juros do empréstimo. Bastava a boa execução cumprir os mínimos.
Uma vez concluída a obra, havia que encontrar o comprador. Se este fosse trazido pela agência do capitalista, as coisas poderiam correr bem, porque a agência cobrava a comissão de venda.
Se o construtor optasse por um comprador estranho aos interesses da agência, era certo e sabido que tudo podia acontecer em desabono do construtor.
Mas não bastava encontrar o comprador. Havia que receber o preço. E isso obrigava a obter a licença de utilização ou de habitação, como também era designada. Porque a escritura de compra e venda, que permitia haver distrate da hipoteca, obrigava à apresentação da licença de habitação.
Falhando a concessão da licença os juros da hipoteca tornavam-se num fardo demasiado oneroso. O preço da venda não podia suportar todos os prejuízos. Estava criado o impasse contratual. E se entrassem no Tribunal estava tudo perdido. Assim, ninguém tinha condições para investir e trabalhar.
As regras administrativas totalmente desadequadas, não se compadeciam com os prazos de uma hipoteca à construção cujos prazos se venciam de seis em seis meses. Perdida a primeira oportunidade de distrate desse encargo, estava vencido novo semestre. Não havia capacidade financeira para gastos desta natureza. Lá se iam mais seis meses de juros, quando a obra já estava pronta e o comprador desejoso de pagar o preço e usufruir do prédio.
Mesmo que o construtor quisesse antecipar o pedido de concessão da licença, nunca o poderia fazer antes de certas etapas concluídas. Essas etapas passavam pela pré-vistoria ao prédio. Porém, essa pré-vistoria implicava que já estivessem aprovadas todas e quaisquer alterações submetidas em tempo, para aprovação e que os projectos dos ramais de água e esgotos, de electricidade, do gás e dos telefones fossem aprovados pelas respectivas entidades fornecedoras e devolvidos à câmara por esses serviços, cujo controlo e encaminhamento não podia por vias normais e legais, acessíveis ao construtor. E só depois, é que se podia pedir as taxas de ramais para pagamento, que passavam por um prévio orçamento a aprovar demoradamente por esses serviços, seguida da comunicação por escrito, o que fazia pressupor lentidão exasperante, até surgir finalmente, a emissão de guias de pagamento dos ramais, cujas cópias se juntavam com outros documentos e projectos finais nesse tão almejado pedido de licença de habitação. Pedido que só avançava para o despacho depois de conferidos todos os documentos que se juntaram ao pedido, o que obrigava a comunicações internas dos diferentes departamentos, por natureza demasiado autistas.
Ao fim dessa longa maratona restava a sensação de que a obra nem parecia que tinha sido licenciada e construída dentro das responsabilidades técnicas exigidas.
Paradoxalmente, dava-se mais importância ao papel da licença de habitação, do que à efectiva avaliação da qualidade construtiva e à certificação dos materiais aplicados conducentes à segurança dos futuros habitantes do prédio. Porque, verdade seja dita, não era a licença de utilização, que mais garantia a solidez do prédio ou sossegava qualquer residente.
Nenhuma outra indústria carecia de semelhante peregrinação em torno de uma licença e de um projecto de alterações aprovado, por cada bloco de peças produzido na fábrica. Só na indústria da construção é que surgia essa maldade burocrática asfixiante. A falta de um qualquer documento podia gerar o caos. Se as outras indústrias fossem obrigadas a percorrerem tamanhos labirintos burocráticos, e requisitos formais tão ruinosos para o desempenho industrial há muito que já não havia economia, nem país.
Os prazos dos empréstimos de hipoteca nunca previam o atraso de uma semana ou um mês de uma qualquer certidão ou despacho burocrático, nem se adaptavam a essas situações. A falta de um despacho burocrático podia imediatamente dar azo a uma execução do credor. Era assim no tempo da Ditadura. Mas a Democracia não modificou em nada a situação. Apenas as moscas mudaram de nome.
Emperrada a realização da escritura por falha dos inúmeros elementos burocráticos com que a cercaram, um qualquer banco credor, retirava do atraso apenas uma conclusão a operar: o envio do aponte do incidente para o Banco de Portugal.
E por estranho que pareça, nunca se ouviu ninguém com responsabilidades autárquicas ou governativas a pretender implementar a simples criação de um qualquer seguro de responsabilidade civil para responder pela substituição da licença de utilização, desde que o prédio tivesse a construção licenciada e devidamente subscrita pelo competente responsável técnico da obra.
Pagando-se um seguro, a obtenção da licença de utilização podia correr os seus trâmites normais. Havia uma verba para garantias processuais. A haver prejuízo, só de quem não obtinha mais um pretexto para lucrar as aflições e deitar mão da tentativa de criar dificuldades, para vender facilidades…
Fazendo bem as contas, os cofres do fisco e das administrações perdiam muitas receitas pelo atraso das escrituras.
Claro, que como em tudo nesta terra, a culpa morreria solteira…
Será que todos quantos emperraram a máquina administrativa, não foram responsáveis pela especulação imobiliária?
Ninguém se preocupou muito com isso, porque todos os que compraram casa, passados poucos anos venderam esses andares por um preço no dobro ou no triplo do preço inicial. Especuladores foram todos os que venderam um andar.
Acrescem outros exemplos caricatos, que começavam muito antes do arranque da construção. Começavam com o uso dos terrenos e as aprovações que só uns é que logravam obter e outros viam negadas as suas pretensões. Ao primeiro dono de uma grande extensão de terreno, só chegou ao fim de longos anos, a autorização para construir moradias contra a cedência de grandes espaços para equipamentos, que iam de um hospital a um tribunal, escolas diversas. Com a volumetria aprovada, só se estivesse uns dez quilómetros mais junto ao Litoral e não muito longe do Estoril/Cascais.
Todavia, o pobre dono ainda se achou por muito feliz, quando logo a seguir lhe apareceu como que por artes mágicas, a oferecer mais dinheiro, do que alguma vez arrecadaria com os lotes de moradias aprovados pela câmara. Depois de tantos anos sem ver andamento ao processo das moradias, nunca acreditou numa oportunidade daquelas. Bem se via, julgava ele, de que aquele comprador nunca deveria ter entrado naquela câmara. Quando dois anos depois lhe disseram que o seu antigo terreno de trigo, tinha lá umas dezenas de lotes com os pilares no ar a crescerem pelos céus fora, e a coisa não iria ficar por ali, é que se convenceu de que a sorte do comprador, foi não tanto pelos amigos que tinha lá dentro a mandarem na câmara, mas mais por os ter feito seus sócios.
